상가주택 초간단 체크리스트 20

목적: 현장에서 바로 “체크 → 합/불 판정”을 할 수 있도록 만든 간단판입니다. (초보자·신도시 대응)

A. 입지/동선 (1~6)

1. 역·정류장 보행 10분 이내? — 지도앱 도보 시간, 신호 1~2회 이내면 좋음
2. 길이 직선처럼 이어지나요? — 출구→건물 영상 30초 촬영, 펜스·계단·막다른길 체크
3. 코너필지 or 전면 넓음? — 전면 6m↑면 우수, 코너면 가점
4. 밤·주말에도 사람 있나요? — 금 8–9시/토 2–4시 1분 20명↑
5. 주차 스트레스 없나요? — 건물 주차 + 공영주차 도보 3분 이내
6. 학교·공원·관공서 등 생활앵커 가까움? — 도보 10~15분 내 2개↑

B. 건물/설비 (7~12)

7. 1층 층고 충분? — 유효 3.5m↑
8. 화장실·배수·덕트 동선 OK? — 음식·의료 임차 가능성 확인
9. 전기 용량 여유? — 분전반·3상, 증설 가능 여부
10. 누수·균열·방수 상태 양호? — 천장 변색·옥상 균열 점검
11. 불법 증축/옥탑 無? — 대장=현황 일치
12. 소음·냄새 민원 리스크 낮음? — 배출구·토출 위치 확인

C. 임대/수익 (13~17)

13. 1층 임차 업종 안정성 — 생활밀착, 계약 잔여 2년↑
14. 전면폭 1m당 월세 경쟁력 — 옆 점포 대비 같거나 저렴
15. 주거부 공실 회전 30일 내
16. 주거부 월세 시세 ±10% 내
17. 소액 개선으로 증액 여지 — 간판·조명·파사드

D. 법/돈 (18~20) + 미니 계산

18. 권리·계약 안전성 — 선순위 위험 無
19. 세금/부가세 구조 — 상가=과세, 주거=면세 (안분 명시)
20. 금리 +1.5%p 스트레스 — 그래도 월 플러스 유지

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✔ 필수: 2층 이상 주거부(하방 방어)

• 엘리베이터 접근, 채광·환기 양호
• 관리비 적정, 원룸/1.5룸/투룸 구성과 수요층 매칭
• 주거 세대 월세×12×(1−공실률 5~7%) = 주거부 유효임대

현장 30분 루틴

1. 지도 5분: 도보 10분·앵커 표시
2. 동선 10분: 출구→건물 영상 촬영(막힘 체크)
3. 전면·층고 5분: 전면폭·낮은 천장 구간
4. 주차·배면 5분: 진입 각도·하역·배출
5. 주거 5분: 엘리베이터/소음/채광 + 즉시 시세 검색

합격/보류/탈락 빠른 판정

• 합격: A 4/6 + B 4/6 + C 3/5 + D 전부 OK
• 보류: B 수선 2개↑ 필요하나 가격조정 여지 있을 때
• 탈락: ‘보행 10분 초과 + 전면 4m↓ + 야간인구 부족’ 중 2개↑